전세계약 안전 체크리스트｜위반건축물 확인으로 전세사기 예방하기

전세계약 안전하게 하는 법｜위반건축물 확인으로 전세사기 예방하기

 

 

 

 

 

전세제도는 한국 주거문화에서 오랫동안 뿌리내려 온 독특한 계약 방식입니다. 하지만 최근 들어 전세사기 피해가 사회 문제로 떠오르면서, 전세계약을 앞둔 많은 사람들이 불안해하고 있습니다. 특히 보증금을 전 재산처럼 들고 계약하는 청년 세대에게 전세사기는 단순한 손실이 아닌 삶을 흔드는 충격적인 사건이 될 수 있습니다.

 

 

그래서 오늘은 안전한 전세계약을 위해 반드시 확인해야 할 사항, 특히 위반건축물 여부와 현장 확인의 중요성을 중심으로 꼼꼼하게 정리해 드리겠습니다. 이 글은 국토교통부 공식 블로그의 가이드를 기반으로 하되, 실제 사례와 추가적인 팁을 더해 실질적인 도움이 되도록 구성했습니다.

 

 

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전세계약에서 가장 중요한 것: 보증금 지키기

 

 

 

전세계약은 단순히 집을 구하는 과정이 아니라, 수천만 원에서 억 단위의 보증금을 지키는 일입니다.

계약서를 쓰기 전에 반드시 확인해야 하는 세 가지 기본 원칙이 있습니다.

 

1. 주택이 합법적인 건물인지 확인
2. 서류와 실제 주택이 일치하는지 검증
3. 보증금을 안전하게 보호할 장치 마련

 

이 세 가지를 무시하면 깡통전세, 전세사기, 위반건축물 계약에 휘말릴 가능성이 높아집니다.

 

 

 

미등록 건물·신축 건물, 왜 위험할까?

 

 

 

전세사기 피해 사례를 보면 미등록 건물이나 신축 건물이 자주 등장합니다.

 

 

• 미등록 건물은 건축물대장에 올라와 있지 않아 법적으로 인정받지 못합니다. 이런 집은 나중에 불법건축물로 판정될 가능성이 큽니다.
• 신축 건물은 아직 소유권 이전 절차가 완료되지 않았거나 거래 이력이 없어 보증금을 지키기 어렵습니다. 공시가격이 책정되지 않아 시세 파악도 힘들어 깡통전세 위험이 높습니다.

 

즉, 새집이라고 무조건 좋은 것이 아니며, 법적으로 안정성이 확보되지 않은 집은 피하는 게 최선입니다.

 

 

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건축물대장과 주택 실물 반드시 대조하기

 

 

많은 분들이 전세계약할 때 등기부등본만 확인하면 충분하다고 생각합니다. 하지만 건축물대장도 반드시 확인해야 합니다.

건축물대장은 건물의 위치, 면적, 층수, 용도, 구조, 그리고 소유자까지 기재된 공적 장부입니다. 여기서 가장 주의 깊게 봐야 할 부분은 다음과 같습니다.

• 주 용도: 주거용인지, 근린생활시설인지 구분
• 불법 증축 여부: 위반건축물로 판정받으면 원상복구 비용 발생
• 층별 구조와 면적: 계약하려는 호수가 서류와 일치하는지 대조

특히, 건축물대장에 ‘위반건축물’이라고 표시된 집은 피해야 합니다.

나중에 법적 분쟁이나 원상복구 명령이 내려올 수 있고, 이는 곧 임차인에게도 피해로 이어집니다.

 

 

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등기부등본과의 비교가 필수

 

 

건축물대장이 물리적인 건물 정보를 담고 있다면, 등기부등본은 권리관계를 확인할 수 있는 문서입니다.

 

• 건축물대장에서 실제 건물 현황을 확인하고,
• 등기부등본에서 소유권·저당권 여부를 확인해야 합니다.

이 두 문서를 비교해야 진짜 안전한 계약이 가능합니다.

가끔 내용이 불일치하는 경우가 있는데, 이런 때는 건축물대장을 우선하되,

권리 문제는 등기부등본을 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다.

 

 

 

현장 확인은 선택이 아니라 필수

 

 

아무리 서류를 꼼꼼히 본다고 해도, 현장을 직접 확인하지 않으면 위험할 수 있습니다.

• 노후 정도, 전기·수도·방수 시설 상태 확인
• 주변 환경, 교통, 치안 등 생활 편의 조건 체크
• 다세대주택의 경우 계약하려는 호수가 실제와 일치하는지 대조

특히 전입신고와 확정일자는 호수와 밀접하게 관련이 있습니다.

서류와 실제 건물이 다르면 전입신고 자체가 무효가 될 수 있으니 반드시 현장에서 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

 

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안전한 전세계약을 위한 3단계 체크리스트

 

1. 현장 확인 → 건물이 실제로 존재하는지, 상태가 어떤지 직접 눈으로 확인
2. 건축물대장 열람 → 불법 건축 여부, 주 용도 확인
3. 등기부등본 비교 → 소유자와 권리관계 문제 없는지 확인

이 과정을 습관처럼 지켜야만 전세사기를 예방할 수 있습니다. 작은 확인이 거액의 보증금을 지키는 강력한 무기가 됩니다.

 

 

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전세사기 예방, 청년층이 더 조심해야 하는 이유

 

 

 

전세사기 피해자 통계를 보면 20~30대 청년층이 가장 많습니다. 사회 초년생일수록 전세 제도에 대한 이해가 부족하고, ‘새 건물이니까 괜찮겠지’라는 안일한 생각을 하게 됩니다. 하지만 이때야말로 더 신중해야 합니다.

정부는 ‘안심전세 앱’을 비롯한 다양한 정책을 내놓고 있지만, 무엇보다 중요한 것은 개인 스스로 꼼꼼히 확인하는 습관입니다.

 

 

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마무리

 

 

 

전세계약은 단순한 계약이 아니라 내 삶의 기반을 지키는 절차입니다. 위반건축물 여부 확인, 건축물대장 열람, 등기부등본 비교, 현장 점검은 모두 내 보증금을 지키는 안전벨트와도 같습니다.

작은 확인 하나가 내 전 재산을 지킬 수 있고, 부주의 하나가 평생의 후회로 이어질 수 있습니다. 지금 전세계약을 준비하고 있다면, 꼭 현장 확인 → 서류 검증 → 종합 비교라는 3단계를 잊지 마세요.

안전한 전세계약은 ‘습관’에서 시작됩니다. 🏠✨