전세사기 예방을 위한 꿀팁, 부동산 계약 전 꼭 알아야 할 6가지 체크포인트

사회 초년생 필독! 전세사기 막는 6가지 핵심 체크리스트 – 내 보증금은 내가 지킨다!

 

 

 

 

"좋은 방 구했는데, 설마 사기 아니겠지?"
"집 계약서에 써 있는 말들이 하나도 이해가 안돼요…"
첫 자취를 준비하는 분들이라면 누구나 한 번쯤 이런 생각을 해보셨을 거예요.
특히 사회 초년생이라면 첫 계약이자 큰 돈이 들어가는 일이기 때문에 더욱 신중해야 하죠.

하지만 걱정하지 마세요!

 

 

 

오늘 저와 함께 전세사기를 예방하고 소중한 보증금을 지킬 수 있는 6가지 핵심 체크리스트에 대해 공부하시면 쉽고 정확하게 알게 되실 거예요.

 

 

 

 

1. 전세? 월세? 반전세? 개념부터 정확히!

 

 

 

자취를 앞두고 가장 먼저 부딪히는 고민은 바로 전세냐 월세냐 하는 문제입니다.

 

 

• 전세: 보증금을 한 번에 내고, 매달 임대료는 없는 방식입니다. 계약이 끝나면 보증금을 전액 돌려받습니다. 하지만 금액이 큰 만큼 리스크도 큽니다.
• 월세: 비교적 적은 보증금을 걸고, 매달 일정한 임대료를 납부하는 방식입니다. 유동성은 좋지만, 장기적으로 보면 금전적 부담이 클 수 있습니다.
• 반전세: 전세와 월세의 중간 형태로, 보증금은 크지만 매달 내는 월세는 적은 방식입니다.

 

Tip! 전세의 장점은 ‘돈을 잘 지키면 손해 없이 거주’할 수 있다는 점이고,
단점은 ‘사기나 경매 등 위험에 휘말릴 경우 전부 잃을 수도 있다’는 것입니다.

 

 

 

2. 주택 시세 확인은 기본! 깡통전세를 피하라

 

 

 

부동산에서 "이 집 전세 5억 원이에요~" 라고 하면, 곧바로 떠올려야 할 질문이 있습니다.
"이 집이 경매에 넘어가도 내 돈 다 돌려받을 수 있을까?"

 

예를 들어볼게요.
시세 6억짜리 집에 은행대출 2억이 걸려 있고, 내가 전세 5억에 들어갔다고 합시다.
그런데 집이 경매로 팔려서 6억에 낙찰되면?
은행이 선순위로 2억을 가져가고, 남은 4억은 임차인이 가져갑니다.
그러면 나의 5억 중 1억은 날아가는 거예요… 😨

 

이런 위험을 깡통전세라고 부릅니다.

 

🔹 전세보증금 + 근저당금 = 시세의 80% 이하가 안전한 기준입니다.
실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 안심전세 앱에서 조회할 수 있어요.

 

 

3. 다가구 주택은 특히 조심! 선순위 임차인 체크는 필수

 

 

 

다가구주택은 한 건물에 여러 세입자가 있는 구조입니다.
이 경우, 보증금이 얼마나 보호받을 수 있는지는 내가 몇 번째 임차인인지에 따라 달라집니다.

 

확인해야 할 세 가지:

 

• 전입세대 열람 내역: 건물에 누가 살고 있는지, 몇 세대인지 확인.
• 확정일자 부여 현황: 내 계약이 우선 보호되는지 확인.
• 선순위 임대차 보증금 확인서: 나보다 먼저 들어온 세입자의 보증금 규모 확인.

 

 

 

계약 전에 반드시 요구해서 꼼꼼히 확인해야 합니다!

 

 

---

 

4. 등기부등본 보는 법: 표제부, 갑구, 을구 꼭 읽자

 

 

전세계약에서 가장 중요한 문서 중 하나가 바로 등기부등본입니다.

 

• 표제부: 주소가 계약서에 적힌 주소와 일치하는지 확인.
• 갑구: 집주인의 이름과 내가 계약하려는 사람이 일치하는지, 압류/신탁 여부 확인.
• 을구: 근저당 설정 여부(즉, 은행에 대출 잡힌 집인지) 확인.

 

이것만 잘 봐도 집이 문제 있는지, 위험한지 70%는 걸러낼 수 있어요.

 

 

 

5. 위반건축물 여부와 세금 체납 여부도 확인하자

 

 

 

건축법에 어긋난 건물, 일명 위반건축물은 계약 후 문제가 될 수 있습니다.
벌금(이행강제금)이나 철거 명령이 떨어질 수도 있어요.

이 부분은 구청 건축과나 지자체 민원24 등을 통해 확인할 수 있습니다.

또 한 가지 중요한 건 임대인의 세금 체납 여부입니다.
세금 체납이 심하면 집이 압류 또는 공매로 넘어갈 수 있어요.
이 경우, 임차인인 나도 피해를 볼 수밖에 없겠죠.

 

 

📱 안심전세 앱에서 간단히 조회 가능하니, 잊지 마세요!

 

 

 

 

6. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

 

 

 

이건 말 그대로 보험입니다.
집이 경매로 넘어가더라도, 보증금을 돌려받지 못하더라도,
보험사가 대신 물어주는 제도예요.

 

 

 

단, 보증금이 시세의 90% 이하여야 가입 가능하고,
신청은 아래 세 곳에서 할 수 있습니다:

 

• HUG (주택도시보증공사)
• HF (한국주택금융공사)
• SGI서울보증

 

보증보험은 내 안전을 위한 ‘방탄 조끼’입니다. 가입 가능 여부, 꼭 체크하세요!

 

 

---

 

마무리: 체크리스트만 지켜도, 내 보증금은 안전하다

 

 

 

지금까지 전월세 계약 전에 꼭 확인해야 할 6가지 체크리스트를 알아보았습니다.
이제 막 자취를 시작하려는 분들이나, 새로운 집으로 이사 계획 중인 분들이라면
이 체크리스트를 프린트해서 들고 다녀도 될 정도예요.

 

 

👉 요약 다시 한 번!

1. 전세와 월세, 개념부터 명확히!
2. 깡통전세 피하려면 시세 확인은 필수!
3. 다가구 주택은 선순위 임차인 확인!
4. 등기부등본은 표제부-갑구-을구 확인!
5. 위반건축물 여부, 세금 체납 여부 확인!
6. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인!

 

 

 

임차인 보호 강화! 5월 14일부터 바뀌는 민간임대주택 임대보증금 안내문자제도

 

주택 임대차 계약 신고 꼭 하세요 : 6월 1일부터 과태료 부과