전세사기 예방법 : 전월세 계약 체크리스트

전세사기 예방법 총정리! 사회 초년생을 위한 전월세 계약 체크리스트 6가지

 

 

 

“계약서만 잘 쓰면 다 되는 거 아니야?”
“좋은 집만 보면 되는 줄 알았는데…”

첫 전·월세 계약을 앞두고 이런 생각 한 번쯤 해보셨죠? 설렘 가득한 첫 자취 준비, 하지만 그 이면엔 수많은 사기와 함정이 숨어 있다는 사실, 알고 계셨나요?

특히 요즘같이 ‘깡통전세’나 ‘전세사기’ 피해 뉴스가 연일 보도되는 상황에선 더더욱 꼼꼼한 준비가 필요해요.

 

 

오늘은 전세사기를 예방하고 소중한 보증금을 지키기 위한, 전월세 계약 전 필수 체크리스트 6가지를 하나하나 짚어드립니다. 사회 초년생, 자취 초보, 계약 경험 없는 분들 모두 필독!

 

 

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전세와 월세, 기본부터 정리해볼까요?

 

 

 

‘전세냐, 월세냐’ 이 질문은 방을 구할 때 늘 가장 먼저 고민하게 되는 문제죠.

 

• 전세는 목돈을 한 번에 맡기고 매달 월세 없이 거주하는 방식이에요. 계약이 끝나면 원금 그대로 돌려받을 수 있다는 장점이 있죠.
• 월세는 보증금을 일정 부분 내고, 매달 일정한 금액의 임대료를 내는 구조예요. 초기 자금 부담이 적지만, 장기적으로 보면 비용이 더 많이 들 수 있어요.
• 반전세(보증부 월세)는 둘의 중간쯤이라고 보면 돼요. 보증금을 많이 걸고, 월세를 상대적으로 적게 내는 방식이죠.

 

자신의 재정 상황, 향후 계획에 따라 어떤 계약이 유리한지 판단하는 게 중요해요.

 

 

 

전세사기 막는 6가지 체크리스트

 

 

 

전세를 선택했다면, 특히 더더욱 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

계약서에 도장 찍기 전에 반드시 확인해야 할 여섯 가지! 지금부터 본격적으로 알려드릴게요.

 

 

① 주택 시세와 적정 보증금 확인하기

 

 

전세보증금이 시세보다 과도하게 높거나, 소유자의 대출금이 많다면?
이건 깡통전세일 가능성이 매우 높습니다!

예를 들어, 주택 시세가 6억인데 소유자가 은행에서 2억 대출을 받고, 당신이 5억에 전세 계약을 한다면?
나중에 경매로 넘어가면 은행이 먼저 2억을 가져가고, 나머지 4억 중 당신은 고작 3억만 받을 수도 있어요.

(게다가 경매가는 대개 시세보다 낮게 책정되죠)

 

 

 

✅ 안전한 전세보증금 기준

 

: 전세보증금 + 대출금 ≤ 주택 시세의 80% 이내!

이건 절대적인 안전선입니다.

실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 ‘안심전세 앱’에서 누구나 확인할 수 있으니 꼭 체크하세요.

 

 

② 다가구 주택이라면? 선순위 임차인 확인은 필수!

 

 

 

다가구(단독) 주택은 하나의 건물에 여러 명이 살고 있어요.
그 말은 곧, 보증금 반환 순서도 여러 명이라는 뜻!

만약 경매로 넘어가면, ‘누가 먼저 전입했는지’, ‘누가 먼저 확정일자를 받았는지’에 따라 우선순위가 달라집니다.

 

 

✅ 계약 전 꼭 확인할 3가지 서류:

 

• 전입 세대 열람 내역: 이미 거주 중인 세입자가 몇 명인지 확인
• 확정일자 부여 현황: 내 보증금이 보호받을 수 있는지 판단
• 선순위 임대차 보증금 확인서: 다른 세입자의 보증금 규모 파악

 

부동산 중개사에게 “이거 다 확인하고 주세요”는 당연한 요청이에요. 절대 눈치 보지 마세요!

 

 

 

 

③ 등기부등본 제대로 읽기

 

 

 

‘등기부등본’이라는 단어, 익숙하지만 자세히 보는 법은 잘 모르시죠?
이 문서 하나로 소유자 정보, 근저당 설정 여부, 압류/신탁 내역 등을 확인할 수 있어요.

 

• 표제부: 주소 확인 (계약서 주소와 정확히 일치해야 함)
• 갑구: 소유자 정보 (계약하는 사람이 실제 주인인지)
• 을구: 대출 정보 (근저당 설정이 많은 집은 주의!)

 

특히 을구에 대출이 많다면 보증금 반환에 치명적일 수 있어요.
“근저당 몇 건 있어요?”라고 당당하게 물어보세요. 안전을 위한 당연한 권리입니다.

 

 

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④ 위반건축물 여부 체크

 

 

혹시 계약하려는 집이 위반 건축물로 등록돼 있다면?
벌금(이행강제금)이 부과될 수 있고, 심하면 강제 철거 대상이 될 수도 있어요.

예를 들어, 베란다 확장을 무단으로 하거나, 옥탑방을 불법 증축한 경우 등이 이에 해당하죠.

 

 

✅ 확인 방법: 구청 건축과 또는 ‘서울 열린데이터 광장’ 등에서 확인 가능

 

 

 

⑤ 임대인의 세금 체납 여부 확인

 

 

집주인이 세금을 체납 중이라면, 그 집은 국세청 압류 대상이 될 수 있습니다.
이 경우, 아무리 확정일자를 받고 전입신고를 해도 보증금을 온전히 돌려받기 어려워져요.

 

 

✅ 확인 방법: ‘안심전세 앱’에서 간단하게 조회 가능

 

 

꼭 믿었던 집주인에게 뒤통수 맞는 일 없도록, 이 부분은 반드시 사전에 확인해야 합니다.

 

 

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⑥ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

 

 

마지막이지만 가장 강력한 보호장치가 바로 이겁니다.
전세보증보험은 전세 계약 종료 후 보증금을 못 받는 상황이 발생했을 때, 보증기관이 대신 지급해주는 제도예요.

하지만 모든 집이 가입 가능한 건 아니에요.

 

 

✅ 가입 조건:

• 전세보증금이 주택 시세의 90% 이내
• 임대차 계약서, 확정일자, 전입신고 모두 완료되어야 함

 

가입 가능 여부는 아래 3곳에서 확인 가능해요.

• HUG (주택도시보증공사)
• HF (한국주택금융공사)
• SGI 서울보증

 

 

마무리: 내 보증금은 내가 지킨다!

 

 

 

자, 이제 전월세 계약 전 반드시 확인해야 할 6가지가 머리에 쏙쏙 들어오셨나요?

처음 자취방을 구하면서 설레기도 하고, 두렵기도 하셨을 거예요.
하지만 이 글을 끝까지 읽으신 여러분은 절대 보증금 날리는 일이 없을 거예요.
앞으로 어떤 계약을 하든, 꼼꼼하게 체크하고, 당당하게 질문하세요.

안전한 전세생활, 지금 이 글을 읽은 당신의 손에 달려 있습니다.